Certificato di agibilità cos’è e come richiederlo

Certificato di agibilità cos’è e come richiederlo e chi lo rilascia

Il certificato di agibilità è un documento di fondamentale importanza sia in caso di compravendita di un immobile che riguardo alla locazione dello stesso. In caso di acquisto di un immobile, il documento è richiesto durante il rogito notarile, insieme con altri documenti come concessione edilizia e aggiornamento delle planimetrie.

Nel caso l’acquisto sia effettuato con un mutuo bancario, il certificato di agibilità e gli altri documenti sono richiesti anche dall’istituto di credito. In caso di locazione, sia il proprietario dell’immobile che il conduttore devono verificare se esiste il certificato di agibilità.
In cosa consiste il certificato di agibilità? Ecco di seguito tutto quello che c’è da sapere su questo documento e come richiederlo.

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Cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è quel documento che attesta la presenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico degli immobili e degli impianti installati.

Tali impianti devono essere riconosciuti conformi alla normativa vigente e devono rispettare i criteri di abitabilità, come previsto dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia   D.P.R. 380/2001.

Fino al 2013 esistevano due tipi di certificazioni:

• Certificato di abitabilità – era rivolto agli immobili a uso abitativo
•  Certificato di agibilità – era rivolto agli immobili non residenziali

Con l’entrata in vigore del D.L. 69/2013 questa differenza è stata abolita ed è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità SCA, allo scopo di semplificare la burocrazia per ottenere il certificato di agibilità abitabilità. La segnalazione va presentata al termine dell’iter amministrativo, quando i lavori sono finiti e l’immobile può essere abitato.

Chi lo rilascia il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità lo rilascia il Comune dove si trova la casa o l’immobile in genere, per ottenerlo serve avere tutti i documenti di confromità rilasciate dalle ditte che hanno realizzato gli impianti della luce, gli impianti del gas, gli impianti per l’acqua calda, fredda e tutti gli altri impianti che sono stati reallizzati nell’immobile in questione e che gli stessi rispettino tutti gli standard previsti dalla legge italiana. Nel dettaglio serve obbligatoriamente la dichiarazione di conformità di ogni singolo lavoro che è stato fatto. Altrimenti non verrà rilasciato il certificato di agibilità.

Quando serve il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è necessario nei seguenti casi:

• Per tutte le nuove costruzioni
• Quando si devono fare ricostruzioni o sopraelevazioni, sia totali che parziali
• Per tutti gli interventi su immobili esistenti che possono avere ripercussioni sulle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, efficienza energetica dell’immobile.

Il documento è necessario anche nel caso si ha intenzione di eseguire interventi sull’immobile considerabili minori, come una distribuzione diversa degli spazi interni, che apporta delle modifiche anche nei bagni e il rifacimento degli impianti.

Chi può richiedere il certificato di agibilità

A differenza del certificato di abitabilità, che poteva essere richiesto esclusivamente dal proprietario dell’immobile, il certificato di agibilità può essere richiesto anche:

• Successori nella proprietà dell’immobile o aventi causa
• Dal titolare dl permesso di costruire
• Dal titolare della SCIA, CILA, DIA

Il documento (ceritficato agibilità) è emesso dal comune dietro richiesta del proprietario dell’immobile. Ottenere il certificato di agibilità è semplice, basta rivolgersi ad un tecnico di fiducia, che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere. Sarà il tecnico a effettuare le verifiche necessarie, i controlli necessari e a fornire al comune i documenti che occorrono per emettere il certificato di agibilità.

Una novità introdotta a novembre del 2016 riguardo al certificato di agibilità è che questo non viene più rilasciato dai comuni. Infatti, i soggetti titolari sono obbligati a presentare una segnalazione certificata di agibilità al Comune, affiancata da altri documenti.
In pratica, il documento consiste in una sorta di autodichiarazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato che attesta la presenza dei requisiti richiesti allo scopo di ottenere l’agibilità.

A questo punto è evidente che è il direttore dei lavori ad assumersi tutta la responsabilità di quanto attestato nel certificato di agibilità. La richiesta va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori che assicurano l’abitabilità dell’immobile cosi da procedere alla richiesta del certificato di agibilità.

Documentazione necessaria per richiedere il certificato di agibilità

Per richiedere il certificato di agibilità bisogna presentare, oltre al modello della SCIA, la seguente documentazione:

• Dichiarazione di accatastamento dell’edificio per il quale si richiede il certificato di agibilità
• Asseverazione delle condizioni di sicurezza, sottoscritta dal direttore dei lavori o da altro professionista abilitato
• Certificato di collaudo statico o di idoneità statica
• Dichiarazioni delle ditte installatrici che attestano la conformità degli impianti alle leggi vigenti
• Documentazione sull’isolamento termico dell’immobile
• Documentazione sul rispetto delle norme di prevenzione incendi
• Dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi strutturali locali
• Certificazione energetica APE
• Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

In quali casi è possibile non avere il certificato di agibilità

Due sono i casi in cui è possibile non disporre del certificato di agibilità:

• Per gli edifici costruiti prima del 1934
• Per gli edifici costruiti prima del 1967

Poiché il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, gli immobili costruiti prima di questa data non hanno l’apposita certificazione.
Per i documenti che sono stati costruiti da 1934 al 1967, invece, a concedere l’autorizzazione era il Podestà. In questi casi, per mantenere l’abitabilità concessa bisogna evitare di peggiorare le condizioni igienico-sanitarie dell’immobile.

Nel caso dovesse capitare di smarrire questo documento, si può ottenere chiedendone copia presso l’archivio del Comune in cui è ubicato l’immobile.

Cosa fare quando il comune non risponde alla richiesta del certificato di agibilità

Anche in caso di silenzio del comune che non rilascia comunque materialmente il certificato l’agibilità deve intendersi come attestata, a condizione che:

• Siano trascorsi 30 giorni dal procedimento per ottenere il permesso di costruire e deve essere stato acquisito il parere dell’ASL;
• Siano trascorsi 60 giorni se il parere dell’ASL non è stato richiesto e al suo posto si rilascia un’autodichiarazione di rispetto delle norme in materia di igiene edilizia

Il Comune, tuttavia, se lo ritiene opportuno, anche in presenza del documento ha la facoltà di dichiarare l’immobile inagibile per motivi igienici, come previsto dall’art. 26 del DPR 380/2001 (approfondimento). Invece, si parla di silenzio assenso solamente quando i documenti richiesti e consegnati sono conformi alle normative vigenti.

Quanto costa il certificato di agibilità

I costi del certificato di agibilità variano da comune a comune, poiché ciascuno stabilisce da sé i diritti di segreteria per rilasciare il documento. Nel costo complessivo del certificato bisogna anche comprendere i costi di collaudo dell’immobile.

Per eseguire il collaudo è necessario l’intervento di un tecnico professionista, in quale richiede una tariffa che varia in base al mercato ma anche in base al tipo d’immobile da collaudare.

Cosa succede se manca il certificato di agibilità

E’ importante precisare che, nel caso non si dovesse essere in possesso del certificato di agibilità, sia la compravendita di un immobile che la sua locazione possono essere portati a compimento senza problemi in quanto non vi è alcunché di illegale.

Infatti, al momento del rogito il notaio può completare la compravendita senza impedimenti, ma deve informare le parti dell’assenza del certificato. In questi casi può esserci un accordo fra venditore e acquirente sulla richiesta del certificato di agibilità.

Una volta trovato l’accordo fra le parti, il notaio ne indica gli estremi all’interno dell’atto e il rogito può concludersi tranquillamente.

Anche nel caso di un contratto di locazione, se non è disponibile il certificato di agibilità, può risultare valido se alla stipula del contratto il conduttore ha accettato tutti i rischi di una potenziale inagibilità dell’immobile.

In caso contrario, se il conduttore non è stato informato della mancanza del certificato di agibilità, può chiedere, come stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12286 del 7 giugno 2011, la risoluzione del contratto di locazione. La richiesta però è giustificata solo se il Comune ha dichiarato l’immobile inagibile.

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Come funziona il certificato di agibilità per gli immobili condonati

Per quanto riguarda gli immobili entrati in sanatoria come funziona il certificato di agibilità? Solitamente il documento viene concesso in seguito ad un condono edilizio, senza trasgredire la normativa D.M. 05/07/1975, che stabilisce l’altezza minima e i requisiti principali sul piano igienico-sanitario dei locali da utilizzare come abitazione.

Una novità giunge dalla recente sentenza 6091/2021 del Consiglio di Stato, che stabilisce come un immobile condonato può essere tale anche senza certificato di agibilità. I giudici non hanno ritenuto agibile e quindi adatto ad uso residenziale un immobile.

Il condono dell’immobile non sempre dà quindi diritto all’agibilità, o almeno non subito, e le due cose non sono collegate. L’agibilità può essere ottenuta dopo, quando l’edificio sarà riconosciuto adatto ad essere abitato.

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Certificato di agibilità sanzioni in caso di assenza

La richiesta del certificato di agibilità va fatta entro 15 giorni dalla data di fine lavori. Come previsto dall’art. 24 comma 3 del DPR 380/01, chi non presenta la segnalazione certificata di agibilità rischia una multa amministrativa da 77 a 464 euro.

Non solo, oltre alla multa, chi non presenta la richiesta dell’agibilità va incontro anche a problemi riguardanti la vendita dell’immobile. Infatti, la legge dice che ai successori o aventi causa viene trasmessa la responsabilità della mancata richiesta del certificato di agibilità, anche se non hanno eseguito gli interventi nell’immobile.

Consulenza certificato di agibilità

Prima di procedere alla firma di un contratto di compravendita di un immobile o anche di un semplice affitto è fondamentale avere tutta la documentazione necessaria, compreso il certificato di agibilità immobile.

Sottovalutare questo aspetto può costarti davvero molto molto caro in termini economici e di gratta capi. Per queto motivo far verificare tutta la documentazione ad un professionista del settore immobiliare ed esperti in documenti come il certificato di agibilità è molto molto importante.