Mutuo casa cosa c’è da sapere prima di sottoscriverlo

Ormai quando si sente la parola mutuo casa scatta un sentimento di autodifesa misto a paura incontrollabile. Per noi agenti immobiliari, ma in generale per tutti gli operatori del settore, sapere che un potenziale acquirente è mal informato o preoccupato per l’erogazione di un mutuo per l’acquisto di casa è deleterio.

Il terrorismo mediatico sul mutuo casa  che da anni invade i mass media fa percepire al cliente un mercato immobiliare che non rispecchia la realtà ed è per questo motivo che oggi vorrei rispondere alle due domande che mi vengono rivolte con maggior frequenza, nonché parlarvi di un’agevolazione che è stata voluta dare alle giovani coppie. Il governo ha istituito la possibilità alle giovani coppie di accendere un mutuo  avvalendosi del fondo di garanzia per prima casa.

Iniziamo proprio da qui, e cerchiamo di capire di cosa si tratta.

Cos’è il fondo di garanzia prima casa?

Il fondo di garanzia per ottenere un mutuo prima casa nasce grazie al Ministero dell’Economia e delle Finanze con la legge del 27 dicembre 2013, n. 147 (collegamento alla fonte ufficiale) con l’intento di offrire alle giovani coppie che desiderano richiedere un mutuo fino a 200 mila euro attraverso una convenzione stipulata con gli istituti di credito bancari attraverso la Consap S.p.a.

Il Governo ha stilato alcuni requisiti indispensabili per accedere al fondo di garanzia prima casa ovvero:

  • giovani coppie coniugate, con o senza figli
  • età inferiore ai 35 anni
  • titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’art. 1 della legge 28 giugno 2012 n° 92
  • reddito ISEE complessivo non superiore ai 40 mila euro
  • nuclei familiari (anche mono genitoriali) con figli minori;
  • non proprietari di altri immobili ad uso abitativo, ad eccezione che questi non arrivino da successione per decesso.

Anche l’immobile da acquistare deve avere delle caratteristiche precise:

  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali specifiche di: abitazioni signorili, ville, castelli e/o palazzi
  • l’immobile deve essere utilizzato e acquistato per diventare l’abitazione principale della giovane coppia
  • la superficie dell’immobile non deve superare i 95 mq comprese le pertinenze.

Tutto chiaro? Io penso di essere stato esauriente ma, se non è così,  puoi contattarmi. Nel frattempo, andiamo ad analizzare le altre due domande che mi vengono rivolte con frequenza sempre a tema mutuo casa.

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Come Funziona il mutuo al 100%?

Avere un mutuo al 100% vuol dire ottenere un finanziamento pari al 100% del valore di un immobile. In gergo finanziario si parla di mutui che hanno un loan to value (LTV) pari al 100%.

Chiaramente, dal momento che la banca si impegna a concedere il mutuo per un importo molto più alto di quello che sarebbe normalmente concesso, seppure con interessi maggiori del solito, per l’accensione di tale tipo di mutuo è consigliabile essere dotati di doppio reddito familiare, preferibilmente derivante da contratto a tempo indeterminato. Le banche difatti per condere il mutuo chiedono come requisito vincolante che il o i richiedenti abbiano un reddito fisso.

Le banche sono molto restie a concedere questo tipo di mutuo perche lo ritengono molto rischioso. Chi cerca un finanziamento o mutuo che copra per intero il prezzo dell’immobile, non ha infatti capacità di risparmio, per cui non offre grandi garanzie per un rimborso prolungato nel tempo. Ciò nonostante, alcune banche si aprono a tale possibilità, spesso a rotazione: può capitare, per esempio, che per un mese UBI Banca promuova mutuo al 100%, e poi tocchi a Unicredit o alla Mediolanum.

Quando l’istituto di credito eroga un mutuo al 100%, normalmente dispone un finanziamento di importo uguale al valore dell’immobile, ovvero il minore fra il prezzo dichiarato dall’acquirente (ossia quello riportato nel compromesso), e il valore di perizia tecnica che un soggetto incaricato dalla banca rileverà a seguito di una ispezione dell’immobile con sopralluogo.

Gli unici costi che il richiedente dovrà affrontare saranno le spese iniziali del mutuo, normalmente non finanziate dalla banca (ovvero le spese di perizia dell’immobile, di istruttoria mutuo e assicurazione immobile), oltre alle spese notarili per gli atti di mutuo e di compravendita. Inoltre, le banche per concedere un mutuo al 100% del valore dell’immobile ipotecato richiedono per legge una polizza fideiussoria, che solitamente ha un costo piuttosto elevato.

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Come cointestare un mutuo ai convenventi?

Chiunque, in presenza delle dovute garanzie richieste dalla banca, può cointestare un mutuo, quindi non solo marito e moglie ma anche, per esempio, padre figlio o due conviventi.

All’atto della stipula del mutuo non viene data importanza al vincolo matrimoniale che, seppure dovesse terminare, non avrebbe alcuna influenza sul pagamento del mutuo cointestato. Il finanziamento infatti ha un percorso del tutto autonomo rispetto alla situazione coniugale e privata della coppia. La cointestazione del mutuo (significato cointestazione) non infatti è vincolata a legami familiari. A contare, per l’istituto bancario, sono i requisiti reddituali che devono essere compatibili con il tipo di mutuo o  finanziamento richiesto.

Il mutuo contestato può essere concesso per esplicita volontà da parte dei richiedenti oppure per volontà dello stesso Istituto di Credito, nel caso in cui richieda ulteriore garanzia in relazione alla restituzione delle rate. Le banche di solito vedono di buon occhio un mutuo cointestato, perché la seconda persona mutuataria offre un’ulteriore garanzia reddituale, e quindi maggiore sicurezza.

Ovviamente, entrambi i mutuatari diventeranno proprietari dell’immobile.

Per procedere alla cointestazione del mutuo, i richiedenti devono presentare le stesse documentazioni bancarie utili per sottoscrivere il prestito. Si tratta di documenti che devono essere certificati da un notaio in modo che entrambe i soggetti possano essere registrati in quanto intestatari del finanziamento. I documenti da presentare per la cointestazione del mutuo sono:

  • certificato di residenza
  • certificato storico di residenza rilasciato dal Comune
  • stato di famiglia
  • certificato di stato libero o certificato di matrimonio
  • certificato d’iscrizione all’Albo (per i liberi professionisti)
  • certificato d’iscrizione alla Camera di Commercio (per i lavoratori autonomi)
  • copia della dichiarazione dei redditi
  • copia delle ultime 2 buste paga.

Nel caso in cui il mutuo venga concesso, entrambi i cointestatari sono sia mutuatari che garanti e datori di ipoteca, quindi nel caso in cui venga saltata una o più rate di rimborso la banca potrà rivalersi su uno dei due titolari del mutuo senza distinzione.

Per togliere un nome da un mutuo cointestato si può sostituire il mutuo con uno nuovo indipendente dal precedente, cambiando così i soggetti coinvolti nel finanziamento. Si tratta di un’operazione risolutiva ma che comporta delle spese relative alla fase di istruttoria, all’assicurazione e così via. Altrimenti un’altra soluzione può essere la vendita, con conseguente estinzione del mutuo: i ricavi verranno divisi equamente.

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Questo articolo ha un unico scopo: farti capire che acquistare casa a Sanremo, così come nelle altre zone italiane, non è poi così difficile, se si sa come muoversi senza paura nel difficile universo dei mutui. Nel mio piccolo, spero di averti aiutato. Ma, se ti servono informazioni aggiuntive, sai che puoi contattarmi in qualunque momento.