COME EVITARE LE TRUFFE “PROPOSTA D’ACQUISTO IMMOBILIARE “

Uno dei motivi per cui è fondamentale rivolgersi a un agente immobiliare è la capacità di difenderti dalle truffe immobiliari grazie a un portfolio di clienti affidabili, nonché a una meticolosa conoscenza del mercato, della burocrazia e delle strategie di vendita.

Affidarsi soltanto alla propria (in) competenza può essere veramente pericoloso, ed è per questo che sconsiglio vivamente il fai da te. Dietro una trattativa immobiliare si nascondono infatti mille insidie. Se un acquirente non è in grado di affrontarle e di gestirle può subire un notevole danno economico.

Poiché mi sta molto a cuore il destino delle persone, anche di coloro che non sono mie clienti, ho deciso di scrivere questo articolo. Il suo scopo è quello di tutelarvi durante uno dei passaggi fondamentali di una trattativa immobiliare, ovvero la proposta d’acquisto.

COME NON FARSI FREGARE DURANTE UNA PROPOSTA D’ACQUISTO

La proposta d’acquisto è un documento fondamentale per chi acquista casa. In genere essa viene formalizzata su un modello prestampato dall’agenzia immobiliare, che si occuperà di gestire le comunicazioni tra le parti. All’interno della proposta d’acquisto devono essere presenti gli elementi essenziali del contratto, tra cui il prezzo offerto, le condizioni ed i termini di pagamento (oltre ovviamente alla descrizione dell’immobile in oggetto). Infine, cosa più importante, deve essere indicato il termine entro il quale l’acquirente può aspettarsi l’accettazione del venditore. Trascorso questo lasso di tempo, la proposta decade automaticamente. Per questo motivo, le agenzie immobiliari richiedono il versamento di una somma a garanzia del fatto che il possibile acquirente mantenga l’impegno assunto verso il bene immobile desiderato, cosa che spesso non capita invece quando un venditore decide di procedere da solo. Per esperienza so che molte famosissime truffe immobiliari sono nate da una proposta di acquisto mal formulata o gestita senza l’intervento di un agente immobiliare. Pertanto, se desideri tutelarti, ricordati questi dettagli fondamentali:

1 – La proposta di acquisto non è un semplice foglio di carta, ma un documento vincolante;

2 – La proposta di acquisto deve essere corredata da una caparra;

3 – La proposta di acquisto deve contenere una data di scadenza.

1 – Proposta d’acquisto immobiliare scritta

Puoi anche scrivere una proposta d’acquisto immobiliare da solo, se vuoi. Ma ricorda che un foglio di carta buttato giù a casaccio non offre alcuna tutela. Se sei il venditore, rischi di non ottenere la caparra. Se sei l’acquirente, il proprietario potrà dirti “mi dispiace, non vendo più” in qualunque momento. Insomma, senza un documento redatto con tutti i sacri crismi, non c’è nessun vincolo che obblighi i due contraenti a mantenere la parola data. Ed è così che nascono le truffe, e la conseguente perdita economica.

In poche parole il modulo dev’essere corretto e redatto con tutte le dovute clausole. È per questo che spesso vengono utilizzati dei modelli prestampati. Modelli di cui solo l’agenzia può disporre.

Ora comprendi, quindi, perché è così importante rivolgerti a un agente immobiliare?

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2 – Proposta d’acquisto e caparra

Quando proponi un’offerta per la casa che desideri acquistare  devi  garantire un assegno di caparra se sei un acquirente e fare in modo di incassarlo se sei il venditore. Il problema non si pone, se il modulo è redatto correttamente, perché l’assegno diventa una vera e propria caparra controfirmatoria: se la proprietà accetta la proposta e poi cambia idea, dovrà restituire un importo doppio rispetto all’assegno; se invece a cambiare idea è l’acquirente, perderà quanto versato. Alla luce di queste considerazioni è facile comprendere che le norme relative alla proposta d’acquisto servono a tutelare entrambe le parti, e ad evitare che qualcuno scappi con i soldi.

Se sei un acquirente, c’è un’altra cosa che devi sapere: più è corposo il tuo assegno e più blocchi l’immobile. Per farti comprendere, ipotizziamo che tu abbia fatto un’offerta di 100.000 euro con caparra da 10.000 euro e l’acquirente ne riceva una da 150.000 euro: se ti restituirà 10.000 euro più altri 10.000, avrà comunque un margine di 30.000 euro. Diversa sarebbe stata la situazione se tu avessi versato una caparra superiore ai 25.000 euro…

Ricordati anche che l’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia. Ed esso non viene incassato, ma tenuto in deposito a titolo di anticipo.  Quando sarai a preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà effettivamente incassato dal venditore. Esso serve soprattutto ad evitare che tu ti tiri indietro. Come del resto è giusto che sia.

Quindi, se ti piace la casa, non esitare a proporre la tua offerta e a fare un assegno in grado di coprirne una parte. Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno. A nessuno: nemmeno all’agenzia. Fai quindi in modo di verificare che essa non pretenda dei soldi in caso di mancata accettazione. Si solito, questo è ben specificato sul modulo.

 E se invece la proposta d’acquisto immobiliare viene accettata?

3 – Proposta d’acquisto data di scadenza

L’accettazione della proposta di acquisto immobiliare deve essere notificata all’acquirente entro la data di scadenza. L’agente immobiliare deve fornire adeguata comunicazione via PEC, e-mail o per telegramma. Qualora la data di scadenza decadesse senza alcuna comunicazione, l’assegno può essere immediatamente ritirato. Un suggerimento? Non accettare periodi di accettazione molto lunghi, a meno che non sia strettamente necessario, perché potrebbero subentrare altri acquirenti. Di solito una settimana è sufficiente. C’è in ballo del denaro, e a nessuno fa schifo riceverlo.

È importante, caro acquirente, che la proposta d’acquisto deve necessariamente essere accettata così come l’hai proposta tu. Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo una data della proposta, questa non vale più nulla e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno.

Al massimo, se sei intenzionato a contrattare con il venditore, puoi scrivere una nuova proposta.

Se stai per acquistare casa devi leggere assolutamente “Acquistare casa consigli utili”

PROPOSTA D’ACQUISTO E NOTE AGGIUNTIVE

Prima di concludere vorrei aggiungere una doverosa postilla.

Ogni proposta d’acquisto immobiliare ha uno spazio per contenere accordi ulteriori. Ad esempio, si può specificare se l’offerta comprende anche gli arredi. Ecco: un buon agente immobiliare ti sconsiglierà di aggiungere note che non riguardano direttamente l’immobile perché spesso mandano a monte ogni potenziale buon affare. Questioni come l’acquisto dei mobili possono essere demandate a una trattativa successiva. Al limite, nelle note, puoi scrivere che l’acquisto sarà subordinato all’ottenimento di un mutuo. Però, fallo solo se hai dubbi di poterlo effettivamente ottenere, perché questa nota potrebbe scoraggiare il venditore e spingerlo a cercare un altro acquirente.

Se desideri aiuto per formulare una proposta d’acquisto, contattami!