La collaborazione fra agenzie immobiliari è una pratica molto diffusa all’estero e che pian piano sta prendendo piedi anche nel mercato italiano, che come ben sappiamo è composto da tante piccole agenzie che mirano a portare a termine maggiori compravendite possibili.
Ma cosa si intende esattamente per collaborazione fra agenzie immobiliari? Come funziona questa pratica? E quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa collaborazione?
Vediamo di seguito tutto quanto c’è da sapere su questo meccanismo che per molti rappresenta uno strumento assolutamente rivoluzionario e particolarmente potente per il settore immobiliare.

Cos’è la collaborazione fra agenzie immobiliari

Con il termine “collaborazione fra agenzie immobiliari” si fa riferimento ad un accordo tra due o più mediatori immobiliari, con il proposito di trovare un maggior numero di acquirenti per chi intende vendere casa.

Per il venditore non ci sono costi aggiuntivi, ma può contare su una moltitudine di potenziali acquirenti, derivati proprio dal fatto che ad occuparsi della vendita sono più agenzie.

Come già detto, nel resto del mondo la collaborazione tra agenzie immobiliari è una prassi molto diffusa, ma in Italia ancora non è praticata a largo raggio e ad oggi non tutte le agenzie sono disposte ad adottare questo sistema.

Tuttavia, al tempo stesso sono tanti i professionisti che operano nel settore immobiliare ad aver accolto con grande entusiasmo questa pratica, convinti che porta tanti benefici sia a loro che ai clienti.

Ovviamente, come tutte le cose, anche la collaborazione fra agenzie immobiliari ha i suoi vantaggi e svantaggi, vediamo quali sono.

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Come funziona la collaborazione fra agenzie immobiliari

La collaborazione fra agenzie immobiliari prevede che un mediatore a cui è stato affidato l’incarico di vendere un immobile lo comunichi ad altre agenzie e le autorizza a presentarlo ai propri acquirenti.

Un dettaglio da sottolineare è che, in caso la compravendita vada in porto, non sono previsti costi ulteriori per venditori e acquirenti, ma le agenzie divideranno la provvigione come concordato in base ad accordi specifici.

Dunque, con questa pratica, le agenzie immobiliari che collaborano rinunciano ad una parte della provvigione, cosa che non tutte sono disposte a fare, ecco perché molte agenzie non accettano la proposta di collaborazione.

Il cliente ha comunque un referente, ma allo stesso tempo le agenzie che hanno scelto di collaborare lavorano per il buon fine della compravendita.

L’interesse di tutti è portare a buon fine l’affare, quindi vi sarà un’agenzia che si occupa di tenere i contatti con il venditore, un’altra che tiene i contatti con l’acquirente, e se vi sono altre agenzie dovranno stabilire a priori come svolgere la cooperazione. Questo consente di evitare eventuali incomprensioni.

Quali sono i vantaggi della collaborazione tra agenzie immobiliari

I vantaggi di questa pratica sono tanti e riguardano sia venditori che acquirenti. Il primo e indubbio vantaggio è quello di offrire al venditore molte più probabilità di reperire acquirenti interessati al suo immobile.

La collaborazione fra più mediatori, infatti, amplia automaticamente le possibilità di trovare acquirenti rispetto a quanto può fare un solo mediatore. Inoltre, bisogna tenere in considerazione che ciascuna agenzia immobiliare mette in atto diversi sistemi per vendere i propri immobili, e molte utilizzano piattaforme digitali per rendere la condivisione degli immobili ancora più facile e veloce.

In questo modo si possono incrociare le informazioni e il venditore ha la possibilità di avere più contatti grazie all’integrazione offerta dai vari sistemi. I mediatori, inoltre, possono avere già a portata di mano l’acquirente giusto per acquistare l’immobile in vendita, cosa che può accadere visto che sono più persone a presentare l’immobile.

Un altro vantaggio della collaborazione fra mediatori immobiliari è quello di accelerare i tempi di vendita dell’immobile, sempre dovuto al fatto che più agenzie hanno la possibilità di presentarlo e proporlo a svariati acquirenti. In questo modo le opportunità aumentano in maniera esponenziale, e per venditori e acquirenti è decisamente un fattore positivo.

Oltre che per la clientela, i vantaggi della collaborazione fra mediatori immobiliari è quella di usufruire di uno scambio che nel futuro porta ulteriori opportunità in termini di introiti, soprattutto se la collaborazione è continuativa.

Inoltre, accettare questo sistema vuol dire mostrare di essere aperti alle innovazioni e migliorare anche la reputazione dell’agenzia immobiliare, che viene considerata molto bene dai clienti soddisfatti.

Quali sono gli svantaggi della collaborazione tra agenzie immobiliari

Un primo svantaggio per le agenzie è quello di non percepire la provvigione per intero, come invece accade quando si vende un immobile, in cui le due parti provvedono a dare la percentuale spettante all’agenzia immobiliare (spiegazione su come calcolarla cliccando qua) a cui ha affidato l’incarico.

Le provvigioni possono essere molto basse, e questo deve essere tenuto in conto, perché variano a seconda di quanto spetta all’agenzia e a quanti hanno collaborato per concludere la trattativa. Inoltre, potrebbero nascere delle controversie fra i mediatori e quindi fra le agenzie immobiliari che rappresentano, generando una visione distorta della gestione delle compravendite.  Per questo si preferisce stilare un accordo scritto piuttosto che basarsi solo sull’accordo verbale. Inoltre, alcuni clienti possono non privilegiare le agenzie immobiliari che collaborano fra loro e optare per quelle che svolgono la compravendita dell’immobile in esclusiva.

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Collaborazione tra agenzie immobiliari vantaggi e svantaggi conclusioni

Per concludere, la collaborazione tra agenzie immobiliari è considerata uno strumento efficace e assolutamente valido per migliorare i propri servizi. Come abbiamo visto, i vantaggi per chi accetta la cooperazione e sceglie di condividere gli incarichi di vendita affidati dai clienti sono tanti, e poter vendere gli immobili in tempi brevi assicura profitti più redditizi.

Naturalmente è necessario posizionare l’immobile in modo ottimale sul mercato, condizione che abbrevia ancora di più i tempi di vendita. Per quanto riguarda la divisione dei profitti fra le agenzie non esiste una regola precisa, e quindi devono accordarsi fra loro ancora prima di iniziare a lavorare insieme.

Per quanto riguarda quali tipi di agenzie immobiliari possono accettare questo sistema, c’è da dire che le agenzie immobiliari in franchising sono ben lungi dall’adottarlo, mentre sono più propense a farlo le agenzie immobiliari indipendenti, che sono libere di scegliere e non devono rendere conto a nessuno.

E’ comunque certo che un servizio all’avanguardia, mirato a valorizzare al meglio un investimento, rimane sempre il preferito dai clienti, che evitano invece quelle agenzie che non vogliono migliorarsi e quindi offrono un servizio sempre uguale, che alla fine diventa scadente.

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Il riscaldamento è uno degli aspetti più importanti da tenere in considerazione per garantire il massimo comfort in casa, soprattutto se si vive in zone dove le temperature sono molto rigide.

Due sono i sistemi principali di riscaldamento, autonomo o centralizzato, diversi fra loro e ognuno con le sue caratteristiche.

Scopriamo quali sono differenze fra i due sistemi e quale conviene scegliere nel caso si abbia la facoltà di poterlo fare, come per esempio se si tratta di una nuova costruzione e quindi si possono scegliere gli impianti da installare in base alle proprie preferenze.

Differenze fra riscaldamento autonomo e centralizzato

Le differenze principali fra sistema di riscaldamento autonomo e centralizzato sono le seguenti:

• Il riscaldamento autonomo serve una singola abitazione e lo si può regolare in base alle proprie esigenze.
• Il riscaldamento centralizzato serve tutte le abitazioni presenti nel condominio perché la caldaia è in comune e non è personalizzabile come quello autonomo.

In realtà, entrambi hanno dei vantaggi e degli svantaggi, e in alcuni casi può risultare più indicato il sistema autonomo, in altri quello centralizzato. Conoscere meglio come funzionano e gli aspetti positivi e negativi di entrambi è importante per scegliere quello più adatto alle proprie necessità.

Come funziona il riscaldamento autonomo

L’impianto di riscaldamento autonomo è un sistema privato e i costi sono quindi totalmente a carico del proprietario dell’abitazione. Ciò è dovuto al fatto che non è collegato agli impianti delle altre abitazioni, quindi il suo funzionamento non dipende da esse.

Il principale vantaggio di questo tipo di impianto sta proprio nella facoltà di regolare l’impianto in base alle proprie esigenze e preferenze. Questo vuol dire poterlo accendere e spegnere quando occorre, alzare o abbassare la temperatura quando è necessario.

Visto che si tratta di un impianto privato e i costi spettano al proprietario della casa, si può decidere di usarlo sempre oppure mai, o di tanto in tanto, magari solo in determinati periodi dell’anno, esclusivamente quando serve.

Si tratta di vantaggi che solo un impianto di riscaldamento autonomo può dare, e che si traducono anche in risparmio economico. Proprio così, perché l’uso del riscaldamento incide sui consumi e di conseguenza anche sulle bollette.

Ovviamente i consumi e i costi della bolletta sono relativi alla superficie dell’abitazione, alla sua esposizione, alla zona in cui si trova e a quante persone vi abitano. Uno degli svantaggi può essere che in caso di malfunzionamenti o guasti ricadranno solo sul proprietario della casa.

Come per qualsiasi impianto, anche per quello autonomo di riscaldamento è previsto il controllo e la manutenzione periodica, fondamentali per garantire massima sicurezza sia alla casa che a coloro che vi abitano.

In genere con questo sistema di riscaldamento vengono adottate soluzioni come la caldaia, che può essere murale a camera stagna o a camera aperta, oppure a condensazione o a gas metano, GPL, oppure stufe a legna o a pellet.

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Come funziona il riscaldamento centralizzato

Nel caso dell’impianto centralizzato la caldaia è più grande ed è unica per tutto l’edificio. Solitamente viene installata nel piano terra, in cantina o in un locale destinato ad essa e attraverso un sistema di tubazioni viene collegata agli appartamenti.

La tubatura ha il compito di trasferire l’acqua dalla centrale termica fino all’interno di ciascuna abitazione.
Il funzionamento del riscaldamento centralizzato avviene ad orari preimpostati e uguali per tutti i condomini che abitano nell’edificio.

Questo vuol dire che accensione e spegnimento della caldaia vengono gestiti ad orari programmati e identici per tutti, quindi nessun condomino può regolare l’accensione o il termostato a proprio piacimento.

I vantaggi di questo sistema di riscaldamento sono l’efficienza energetica, consumi minori di gas metano, riduzione dei costi e diminuzione delle emissioni di CO2 nell’ambiente (approfondimento sul significato di co2).

In passato il problema su questo sistema di riscaldamento era costituito dal calcolo dei consumi, in quanto era impossibile calcolarli per ogni singola abitazione. Per fortuna, grazie all’obbligo delle valvole termostatiche su ciascun termosifone, introdotto con un decreto nel 2017, è possibile modulare il calore nei vari ambienti della casa.

Questo consente di regolare il calore e di quantificare i consumi in base a quelli effettivi fatti da ogni condomino. E’ importante sottolineare che è l’amministratore del condominio il responsabile dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Tutte le operazioni di manutenzione e di controllo fumi, necessarie per rilasciare il bollino blu, rientrano nelle sue competenze.

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Riscaldamento autonomo o centralizzato quale impianto scegliere?

Considerate le caratteristiche dell’impianto di riscaldamento autonomo e di quello centralizzato, scegliere fra i due sistemi è molto semplice:

• Il riscaldamento autonomo è la scelta ideale quando si tratta di una sola unità abitativa o in caso di piccoli edifici. L’impianto riesce a riscaldare tutto l’ambiente interno, anche se grande, assicura un notevole risparmio energetico e permette di scegliere accensione, spegnimento e di regolare la temperatura.
• Il riscaldamento centralizzato è la scelta ideale per edifici dove vi abitano più famiglie, come per esempio nei condomini, in quanto oltre ad un maggiore rendimento della caldaia assicura costi di installazione e di manutenzione inferiori.

E’ importante sapere che legislazione italiana ed europea è orientata fortemente sull’impianto di riscaldamento centralizzato.

La maggiore efficienza energetica, i notevoli risparmi sui costi di installazione e manutenzione, la riduzione delle emissioni di CO2 nell’ambiente sono fattori determinanti nel privilegiare questa soluzione anche per i piccoli edifici di nuova costruzione.

A regolare la scelta è comunque una legge specifica che vieta di installare impianti autonomi negli immobili di nuova costruzione comprendenti 4 abitazioni. Questo significa che in un edificio con 4 abitazioni si dovrà per forza optare per il riscaldamento centralizzato.

Riscaldamento autonomo o centralizzato in condominio quale scegliere?

Invece, se si abita in un condominio dove è presente il sistema centralizzato e si vuole chiedere il distacco da esso, lo si può fare nei seguenti casi:

• Quando vengono divise o accorpate delle unità immobiliari e il riscaldamento centralizzato non può essere adattato alla nuova struttura dell’edificio
• Quando si effettuano ristrutturazioni nell’abitazione e vengono installati pannelli radianti a pavimento
• Quando l’Assemblea di Condominio prende la decisione di abolire questo sistema di riscaldamento in quanto non lo ritiene adatto alle esigenze dei condomini.

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Quando si parla di mettere in vendita una casa, non è soltanto l’unità abitativa a essere oggetto di interesse economico da parte del proprietario presente e quello futuro. Ci sono altre parti che rientrano nella vendita, ossia dei beni che appartengono indirettamente all’immobile, anche se considerato distinti da esso.

Quali sono questi beni? Possono essere i garage, le cantine, il capanno degli attrezzi, la piscina in giardino e altro. Stiamo parlando, nel caso specifico, di pertinenze della casa, che sono considerati beni accessori all’abitazione.

Anche se a volte sottovalutati, questi accessori hanno invece un’importanza fondamentale in quanto facenti parte dell’immobile nel suo complesso, aumentandone il valore e la vivibilità.

Questo perché, spesso, è necessario il pagamento di tasse che gravano sulle pertinenze, a cui dedicare periodicamente anche lavori di manutenzione. Per questo motivo, quando bisogna stimare il valore dell’immobile, le pertinenze hanno il loro peso, soprattutto se la loro funzione migliora la qualità della vita del nucleo familiare.

In questo articolo verrà affrontata nei dettagli la questione pertinenze, partendo dalla loro definizione specifica fino ad arrivare al loro funzionamento e alla loro classificazione . Poi c’è anche la questione giuridica, ossia cosa dice la legge in merito alla vendita dell’immobile e delle relative pertinenze.

Pertinenza immobile: cos’è?

Secondo quanto enunciato dal Codice Civile, le pertinenze sono le cose che sono destinate al servizio o all’ornamento di un’altra cosa in modo durevole. La destinazione della pertinenza viene effettuata dal proprietario stesso dell’immobile oppure da chi possiede un diritto reale sulla medesima.

Pur conservando la loro natura individuale e la loro destinazione specifica, le pertinenze sono cose che restano comunque assoggettate in modo attuale, definito e duraturo, al servizio o all’ornamento che offrono a un’altra cosa, con la finalità di aumentare la sua utilizzazione e il suo decoro.

Un bene che entra nella specifica definizione di pertinenza non deve necessariamente essere collegato o posizionato in prossimità al bene al quale presta servizio, ma può anche essere locato molto lontano. L’importante è che, nonostante il legame che intercorre tra le due cose non è di prossimità, lo sia dal punto di vista funzionale ed economico.

Il vincolo della pertinenza immobile

Entrando nel merito immobiliare, la definizione di pertinenza viene perfezionata con il concetto di vincolo pertinenziale. Questa definizione è applicabile anche in altri contesti.

Affinché un immobile venga considerato di pertinenza di un altro immobile, tra i due beni deve intercorrere quello che viene chiamato vincolo pertinenziale. Tale vincolo si manifesta in presenza dei seguenti requisiti:

• Elemento soggettivo: in questo caso, la destinazione viene costituita basandosi sull’effettiva volontà del soggetto avente diritto di creare un vincolo di natura strumentale e funzionale tra i due beni.
• Elemento oggettivo: in questo caso si parla della destinazione di un bene, che viene considerata accessoria, per abbellire o servire un altro bene, che viene definito cosa principale. Quindi, per destinazione si intende l’attribuzione della cosa accessoria a beneficio della cosa principale in modo durevole e non occasionale.

Riassumendo i concetti espressi sopra, il vincolo pertinenziale non è altro che il rapporto che intercorre tra una cosa accessoria e una principale deciso dal titolare, dove la prima diventa funzionale alla seconda.

Pare così palese che tale pertinenza abbia un carattere accessorio rispetto al bene principale a cui è connesso, il cui legame viene rafforzato dalla relazione di complementarietà che intercorre tra i due.

Pertinenze di un immobile: quali sono?

Per dare alle pertinenze una loro collocazione ben precisa nell’ambito immobiliare, sono state create delle categorie, le cui principali sono:

• Categoria catastale C/2: rientrano in questa categoria le soffitte, le cantine, i solai, i locali di deposito e i magazzini.
• Categoria catastale C/6: fanno parte di questa categoria i posti auto, le autorimesse senza fini di lucro, le scuderie, le stalle e le rimesse in generale.
• Categoria catastale C/7: in questa categoria rientrano le tettoie, sia che siano chiuse o aperte.

Queste pertinenze possono essere soggette al pagamento di tasse. Per saperlo, è opportuno consultare la regolamentazione che disciplina il bene in questione. Inoltre, può essere stabilito anche in base al fatto che tali pertinenza sia vincolate alla prima o alla seconda casa.

Ovviamente, nella categoria a cui appartengono le pertinenze non sono soltanto presenti quelle soggette al pagamento delle tasse, ma anche diversi elementi accessori appartenenti a una proprietà, come il giardino, la cassetta della posta, la staccionata o il muro di cinta che separa la proprietà da un’altra o qualsiasi piccola costruzione che è stata realizzata per aumentare la qualità della vita del nucleo familiare che occupa l’unità abitativa. Nel caso specifico, questi elementi possono essere il capanno degli attrezzi, i porticati o il gazebo.

Se sei interessato all’argomento? Prova a leggere anche “Che cos’è e a cosa serve Ipoteca“

Immobile e pertinenze: possono essere venduti insieme?

Nel momento in cui il proprietario di una casa decide di metterla in vendita, nella maggior parte dei casi le pertinenze che gli appartengono vengono vendute insieme all’immobile.

Secondo quanto enunciato dall’articolo 818 del Codice Civile, tutti gli atti e i rapporti giuridici aventi per oggetto la cosa principale, considerano anche le relative pertinenze, a meno che non venga disposto diversamente dal soggetto interessato. Nel caso in cui tale disposizione non sussista, viene giuridicamente presunto che il vincolo pertinenziale sia sempre in essere.

In altre parole, le pertinenze appartenenti a un immobile possono essere vendute in modo separato, a patto che venga espressamente previsto nell’accordo tra le parti.

In caso contrario, la legge stabilisce che i beni accessori devono forzatamente essere venduti insieme all’immobile a cui appartengono.

Giusto per capire meglio questo concetto, una casa può essere messa in vendita insieme al box, con il prezzo dell’immobile che considera anche il valore di questo bene accessorio, oppure il proprietario può decidere di tenersi il box e metterlo in vendita separatamente, che non deve essere per forza la medesima persona che intende acquistare l’immobile.

Le pertinenze di una casa: che cosa sono

Iniziamo subito con una definizione che spiega il significato del termine pertinenza immobile. Grazie al codice civile è facile capire che cosa sono questi elementi di un immobile. L’articolo 817 del Codice Civile definisce pertinenza di un’unità immobiliare residenziale o non residenziale le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Il carattere di durevolezza della pertinenza immobile evidenza come la sua destinazione deve ornare in maniera non occasionale un bene principale.  Allo stesso tempo il termine “potere”, sul secondo comma legato alla destinazione della cosa,  indica che, a titolo di esempio, un proprietario di casa con garage può valutare di vendere il suo immobile insieme alla pertinenza, oppure decidere di separare i due beni.

Conoscere il significato del termine pertinenza immobile è importante sia quando si deve acquistare casa sia se si vuole mettere in vendita il proprio appartamento. Il proprietario dell’immobile, infatti, deve sapere se la sua unità immobiliare è dotata di pertinenze. Le pertinenze di un edificio possono essere:

• i garage e/o i box auto sia coperti sia scoperti
• i magazzini piccoli
• le cantine
• le soffitte

Le pertinenze di un immobile dal punto di vista fiscale

Dal punto di vista fiscale le pertinenze di un immobile sono disciplinate dall’articolo 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011, il quale alla fine del comma stabilisce che

per pertinenze immobile o dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini), C/6 (autorimesse) e C/7(tettoie), nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate.

Pertinenze casa meglio essere informati

Prima di acquistare o vendere casa informatevi sempre su come è costituita la vostra unità immobiliare dal punto di vista catastale.

Conoscere i documenti dell’immobile vi aiuterà ad avere chiara la situazione e a valutare con più consapevolezza quali decisioni prendere sulla compravendita immobiliare.

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Quando valuto un immobile, molti clienti mi propongono di stabilire una richiesta più alta rispetto al prezzo da me fissato per poi, nel caso in cui nessun potenziale acquirente dovesse farsi avanti, aprire una trattativa immobiliare con lui. Ritengono infatti che non ci sia niente di male a cercare di guadagnare il massimo dalla vendita: “mal che vada, posso sempre abbassare il prezzo in un secondo momento”, dicono. E io faccio loro notare che quanto sostengono potrebbe rivelarsi fondato solo con un grandissimo colpo di fortuna. Nella maggior parte dei casi, infatti, questa strategia rischia di essere fallimentare.

Le domande che dobbiamo porci, prima di decidere il prezzo con cui l’immobile sarà messo sul mercato, sono le seguenti: qual è il margine di trattativa immobiliare minimo consentito per evitare conseguenze che potrebbero compromettere la vendita? Qual è la strategia più efficace?

Per fartelo capire, ho deciso di analizzare due situazioni differenti.

Trattativa immobiliare – prezzo elevato e margine superiore al 20%

Questa è la situazione che ho descritto poco fa: l’immobile viene messo sul mercato a un prezzo superiore rispetto alla valutazione dell’agente immobiliare, nella speranza di poter trarre il massimo profitto dalla vendita. Le motivazioni di tale decisioni possono essere svariate: bisogno di liquidità, volontà di recuperare quanto investito nell’immobile prima che i prezzi crollassero, valore effettivo dell’immobile, ecc. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il venditore sa benissimo che difficilmente un cliente accetterà di comprare casa a tale cifra. Quindi, si mostra disponibile ad abbassare il prezzo dell’immobile anche del 30%.

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Cosa accade quando il margine della trattativa immobiliare è così alto?

Nella quasi totalità dei casi, quando un potenziale acquirente consulta un annuncio e vede un prezzo più alto rispetto al valore di mercato, non chiama per fissare un appuntamento.

Del resto, come fa a sapere che il venditore è disposto ad aprire una trattativa immobiliare?

Non ha mica la sfera di cristallo. Lui crede che quello sarà il prezzo che andrà a pagare. Scrivere che il prezzo è trattabile non è sufficiente, se non gli si dice di quanto. Ma allora, in tal caso, perché non fissare un valore più basso fin dall’inizio? Ti rendi conto anche tu che questa situazione è assolutamente illogica.

Fissando un prezzo superiore al valore di mercato, con un elevato margine di trattativa immobiliare, c’è il rischio concreto che l’immobile rimanga invenduto per molti mesi. E si sa: più tempo passa, più la reputazione dell’immobile diminuisce, e con essa il suo valore. Quindi c’è il rischio che, alla fine, si vada addirittura sotto il margine di trattativa stabilito inizialmente. Pensi che ti convenga?

In sintesi: è assolutamente inutile uscire su un annuncio con un prezzo più alto e un margine di trattativa del 20 o del 30%: un atteggiamento del genere può addirittura precludere la vendita!

Se sei interessato a vendere casa leggi anche “Come vendere casa CASE HISTORY“

Trattativa immobiliare – prezzo congruo e margine di trattativa inferiore al 5%

Una valutazione immobiliare corretta è fondamentale per qualunque strategia di vendita efficace. Se un immobile è presentato sul mercato con un prezzo congruo, molti clienti si faranno avanti per acquistarlo. Di conseguenza, le probabilità di dar vita a una trattativa immobiliare  e di chiudere la vendita in tempi brevi aumentano esponenzialmente.

Chi ha fretta di comprare casa, inoltre, non è intenzionato a perdere del tempo in trattative immobiliari lunghe per rendere il prezzo alla propria portata: preferisce quindi farsi avanti per gli immobili in grado di dargli qualche certezza: se poi riuscirà a “tirare sul prezzo”, tanto meglio per lui…

Pertanto, la strategia della trattativa immobiliare con margine minimo è sicuramente la più efficace.

Inoltre, immettendo sul mercato un immobile con il suo valore reale, potrebbe accadere qualcosa che proprio non ti aspetti. Capita raramente, a dire il vero. Però, capita…

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Trattativa immobiliare al rialzo

Il fatto che più clienti siano interessati all’immobile è sicuramente un vantaggio per il venditore che, se gestito con furbizia, può portare risvolti inaspettati. Il mio suggerimento, è di non nascondere a un potenziale acquirente che esistono dei concorrenti pronti a strappargli l’affare dalle mani. Chi è infatti realmente interessato a concludere la trattativa immobiliare (perché ha fretta, perché è innamorato della casa, perché a sua volta sta vendendo un immobile e ha bisogno di un tetto sulla testa…) potrebbe arrivare addirittura a fare un’offerta più alta rispetto al prezzo di vendita, con immensa soddisfazione del venditore.

Affinché ci sia una trattativa immobiliare al rialzo, ovviamente, il prezzo di mercato dev’essere congruo. Inoltre, il venditore non deve insistere per spingere le offerte al massimo come se fosse a un’asta, perché così facendo rischierebbe di perdere tutti gli acquirenti interessati.

Essere avidi, ricordatelo, non paga mai.

Essere onesti, invece, può portare risultati insperati…

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Buongiorno a tutti ragazzi, oggi vi voglio parlare delle figura dell’ home staging , inizio col dire che la figura dell’ homestager serve molto a chi vende un’ immobile ma serve ancor di più a chi l’ acquista.

In sostanza la figura dell’ home staging è un consulente immobiliare che in accordo con il venditore indica delle migliorie da effettuare sull’ immobile in vendita in linea con quello che il mercato chiede .

Alcune volte  dopo l’ homestaging può essere indicato solo di dare un’ imbiancata a una o più stanze, altre volte gli interventi possono essere più invasi ma sempre nell’ ottica di creare vantaggio nella vendita sia come prezzo che come allineamento dell’ immobile alle richieste del mercato .

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Home Stager la figura professionale

Non è che dalla sera alla mattina ci si può eleggere Home Stager , bisogna innanzi tutto essere iscritti all’ albo immobiliare che ne certifica e referenzia la caratura professionale .

Successivamente seguire dei corsi di formazione organizzati dall’ associazione italiana home stager (associazione home staging italia) una volta completato il percorso saremo definitivamente autorizzati a svolgere la professione di home stageing.

Quanto incide l’home staging (consulenza home staging) nella scelta di un appartamento da acquistare?

Come tutti ben sappiamo , la maggior parte delle volte , ci ritroviamo a proporre in vendita appartamenti in condizioni pessime a dei prezzi completamente fuori mercato; è qui che interviene l’home stager che rende giustizia e valorizza gli aspetti nascosti dal tempo dell’ immobile.

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Home staging prima e dopo

Il principale obbiettivo dell’home stager è quello di rendere la tua casa attraente per facilitarne la vendita in tempi brevi e tentando di trarne più profitto.

Il primo passo da compiere, una volta che si è decido di vendere casa,  è quello di considerare l’immobile un prodotto e trattarlo da tale.

Nel momento in cui, una casa, viene messa sul mercato, attraverso i vari portali immobiliari, diventerà un “prodotto” in concorrenza con gli altri “prodotti” .

Home Staging vantaggi

L’ Home Staging è una tecnica di marketing che serve a valorizzare gli spazi delle proprietà immobiliari, migliorandone l’immagine in modo da favorirne la vendita o l’affitto in breve tempo.

Se ci pensi bene, si tratta di un processo naturale: nessuno si recherebbe mai a un colloquio di lavoro in tuta, né venderebbe un’auto ammaccata o sporca. Perché a una casa deve toccare un destino diverso?

Si spera forse che il cliente colmi con la propria fantasia tutti gli spazi vuoti o trascurati? Non lo farà.

Home stager professionista

Alcuni studi hanno dimostrato che un individuo decide di acquistare casa entro i primi 92 secondi della sua prima visita. Spesso si tratta di una decisione intuitiva, della quale nemmeno lui è pienamente consapevole.

I ragionamenti che seguiranno serviranno a confermare la sua scelta. I dubbi saranno smentiti in pochi minuti. La mente ancora non lo sa, ma il suo cuore ha già deciso. E ha deciso sulla base di ciò che ha visto, non di ciò che immagina.

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L’Home Staging colma la mancanza di fantasia

Non tutti dispongono di una mente creativa in grado di andare oltre la situazione reale. Se un appartamento è in stato d’abbandono, può essere difficile immaginarselo ristrutturato e ritinteggiato.

Se in un angolo c’è un divano logoro con le molle che schizzano da tutte le parti, la mente avrà difficoltà a sostituirlo con un comò o un televisore al plasma. A questo devono pensare gli esperti di Home Staging.

Home stager obbiettivo

Lo scopo del home stager è far sì che l’appartamento si esprima al massimo delle proprie potenzialità. Sceglierà quindi colori in grado di illuminare la stanza, tessuti d’arredo adatti all’ambiente e mobili così ben inseriti nello spazio da dare l’impressione di esser stati realizzati su misura.

Poi, indicherà dove appendere i quadri che arricchiranno le stanze con oggetti di design, soprammobili, tappeti, cuscini. In poche parole, preparerà l’immobile per il servizio fotografico, per le riprese video e per la visita del cliente.

Il nuovo proprietario, quando l’allestimento sarà smantellato, potrà decidere di ispirarsi a ciò che ha visto o modificare l’assetto dell’ambiente.

Qualunque sarà la sua decisione, non agirà per farsi piacere una casa che non lo convince fino in fondo, bensì per farsela piacere ancora di più dopo il colpo di fulmine iniziale.

Home staging costi

Il servizio di Home Staging costi ?

Solo un piccolo costo aggiuntivo rispetto alle commissioni d’agenzia, perché richiede l’intervento di professionisti specializzati nell’allestimento degli spazi.

Tuttavia, chi decide di vendere casa, non deve considerare quest’attività un vezzo, bensì un investimento (circa l’1% del valore dell’immobile) che gli consentirà di ridurre al minimo il margine di trattativa del cliente e la permanenza dell’appartamento su mercato.

Quando un immobile è poco appetibile, infatti, può rimanere invenduto per molti mesi. Questa situazione genera frustrazione, ansia, e porta il venditore a ridurre il prezzo fino al rischio di una svendita.

Preparando l’appartamento all’incontro con il cliente, il rischio è assolutamente scongiurato, e gli studi lo dimostrano:

dopo un intervento di Home Staging, la permanenza media di un immobile sul mercato scende da 282 giorni a 64 giorni, e la percentuale di sconto richiesta dall’acquirente diminuisce del 13%, con piena soddisfazione sia del venditore sia dell’acquirente.

Home staging  italia conviene al venditore?

Parliamo un pò di costi dell’ home stagers : l’esborso è davvero minimo se pensato in un’ottica di investimento.

La vendita di una casa preparata con l’Home Staging italia non solo avverrà in tempi più brevi ma avverrà con un plus valore del 6% – 10%, rispetto a case che non ricorrono all’Home Staging !

Desideri informazioni sul servizio di Home Staging? Contattami!

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Nell’articolo La relazione tra la ripresa del mercato immobiliare e i prezzi degli immobili , ho evidenziato che il numero di compravendite sta crescendo, ma i prezzi delle case si mantengono ai minimi storici.

Ciò significa che è un ottimo momento per realizzare un investimento immobiliare perché tutto ciò che spenderai potrà tornarti raddoppiato o triplicato quando deciderai di rivendere.

Quindi, se hai un po’ di denaro da parte, non aspettare!

O meglio: aspetta, ma solo il tempo necessario per fare in modo che l’operazione sia davvero vantaggiosa.

Quando ci sono di mezzo grosse cifre, è infatti fondamentale muoversi con buonsenso e consapevolezza.

Ti mancano le informazioni necessarie per compiere questo passo senza correre rischi?

Non preoccuparti, amico mio: sono qui per aiutarti!

Il primo consiglio che posso darti, è senza dubbio quello che segue.

Investimento immobiliare è necessaria un’analisi ?

si è necessaria un analisi precisa della situazione: bisogna considerare le caratteristiche dell’immobile e del suo quartiere .

in cosa investire a Sanremo ?

Ci sono molte variabili che ci permettono di ragionare a riguardo , io te ne elenco 3 , le principali !

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1 – La facilità di affitto aumenta l’efficacia di un investimento immobiliare

A meno che tu non decida di ristrutturare l’immobile con lo scopo di rivenderlo poi a prezzo maggiorato, dovrai verificare la sua appetibilità sul mercato degli affitti.

So che quanto sto per scrivere potrebbe sembrare un’ovvietà, ma ci sono case che si prestano meglio di altre a essere date in locazione.

I bilocali con cucina separata e abitabili, per esempio, riscuotono grande successo tra le giovani coppie alla prima esperienza di convivenza.

Di solito, i due piccioncini rimangono nell’appartamento qualche anno e poi, se la relazione funziona, cercano un appartamento più grande per la famiglia in crescita.

Non preoccuparti, però. Gli amori oggi vanno e vengono: troverai presto nuovi locatari!

Le ville, per contro, sono di solito considerate lo status symbol di chi ha una condizione economica agiata: chi ne desidera una (considerando tutte le spese che un’abitazione di questo tipo spesso comporta) la compra senza problemi.

Dunque, se il tuo scopo è affittare, ti conviene orientarti su immobili più piccoli.

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2 – Investimento immobiliare i cambiamenti previsti nel quartiere

Le città sono in continua evoluzione, quindi una zona oggi poco quotata potrebbe esserlo moltissimo domani.

Di conseguenza, tieniti informato sui piani di potenziamento edilizio e sui cantieri aperti nella tua città, perché questo potrebbe aiutarti a prendere una decisione vantaggiosa.

Anche in questo caso, voglio portarti un esempio concreto.

Hai presente la pista ciclabile di Sanremo?

Come sicuramente sai, fino al 2001 da lì passava il treno e le case nelle vicinanze costavano pochissimo.

Da metà degli anni ’90 in poi, quando i lavori di costruzione della nuova stazione erano ormai ben avviati e il trasferimento della rete ferroviaria una certezza, molti lungimiranti investitori hanno acquistato un immobile lungo la tratta.

Bene amico mio: oggi, nonostante la crisi economica che ha fatto crollare notevolmente i prezzi, oggi valgono molto di più. Chi ha rivenduto, si è sistemato per sempre.

A tal proposito, potrà esserti utile sapere che è stato approvato un progetto di riqualificazione di Piazza Eroi Sanremesi, e che nel giro di qualche anno diventerà una zona “VIP”.

So che al momento sembra difficile crederlo, ma ti suggerisco di cercare notizie al riguardo. Quando vedrai il progetto, rimarrai sorpreso!

3 – Calcolare il tasso di rendimento del tuo investimento immobiliare ti sarà utile

Gli investitori che acquistano un immobile per riaffittarlo, sono soliti utilizzare la regola del 6%. In cosa consiste? È molto semplice: questa cifra rappresenta il ritorno minimo accettato.

Dunque, ogni investimento che prevede un ritorno inferiore è considerato inaccettabile.

Per calcolare il tasso di rendimento di un immobile è necessario effettuare la seguente operazione:

rendimento netto/costo complessivo *100

Pertanto, considerando la regola di cui sopra, se una appartamento costa 100.000 euro, dovrà rendere di affitto almeno 6000 euro annui (500 euro al mese). Con un bilocale in semicentro, ci arrivi tranquillamente!

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Sai che cosa sono le aste giudiziarie? E sai perché sono importanti nel mercato immobiliare? Oggi vorrei parlartene meglio raccontandoti la mia chiacchierata con un esperto di settore, a cui ho fatto due domande sulle aste immobiliari a Sanremo.

Parlare con Mirko Frigerio, Presidente di  ASTASY SRL e membro dell’Associazione T6 – Tavolo di studio sulle procedure Italiane, è stato molto stimolante.

Come agente immobiliare a Sanremo sono obbligato a informarmi e restare aggiornato sui diversi temi che legano il mondo degli immobili al mercato nazionale. Devo studiare continuamente e conoscere tutti gli aspetti tecnici sulla compravendita. Ovviamente non faccio tutto da solo e mi avvalgo della collaborazione di avvocati, commercialisti, notai.

Tribunale di Sanremo Aste immobiliari

A Mirko Frigerio ho posto delle domande secche e semplici a proposito del Tribunale di Sanremo Aste immobiliari , che mi hanno aiutato a capire meglio il mercato delle aste immobiliari a Sanremo. Ve le riporto qui così potete capire anche voi  che ci siamo detti.

Mirko Frigerio, che cosa pensi del mercato delle aste immobiliari a Sanremo?

Parto più da lontano e ti racconto il mercato immobiliare in Italia, che oggi vive con un attivo di quasi 270.000 case all’asta all’anno. Se pensi che il mercato libero, l’anno scorso ha tracciato quasi 480.000 immobili e aggiungi le aste che ti ho detto prima, capisci che non è un mercato di poca importanza.

Entriamo nello specifico.

In Liguria l’anno scorso erano presenti quasi 5.000 immobili in asta (4.966 è il conteggio esatto – ndr), di questi 576 erano nella sola provincia di Imperia ed, entrando nel dettaglio, 85 nel solo comune di Sanremo.

Se sei interessato al mercato immobiliare di Sanremo leggi questo interessante articolo

Veniamo ai valori.

È di € 9.628.000,00 Euro il valore delle Unità Immobiliari in Asta a Sanremo, un valore impressionante; di queste oltre l’80% sono all’asta a causa di Pignoramento immobiliare, il resto sono fallimenti e procedure concorsuali.

In merito allo spacchettamento del prodotto, 67 unità all’asta su 85 sono residenziali ed il valore medio delle unità è € 103.000,00. Il pezzo più caro è un asset commerciale in piazza Colombo alla cifra di € 1.421.000, che andrà in asta il prossimo Giugno.

Si può comprare una casa all’asta attraverso mutuo bancario?

Certamente. Si chiamano Mutui in asta e consentono al cliente, che deve comunque avere il 10% per depositare l’offerta al tribunale e i soldi per le spese, di finanziare l’acquisto come fosse un immobile a mercato libero.

Con quale procedura si può acquistare casa?

Con una semplice procedura di Richiesta di Mutuo in Asta fatta alla propria Banca o fatta tramite un mediatore creditizio. La fattibilità da la certezza di poter andare all’asta e poter acquistare senza l’ansia di non sapere quanto potrebbe finanziarmi la banca.

Tribunale Sanremo Sanremo Aste immobiliari strategie

Mi spiego meglio. Un immobile potrebbe essere all’asta a € 100.000,00 euro ma valerne 200.000,00. Sapere che la banca mi finanzia sino a 160.000, sapere che il 10% lo posso avere in liquidità e che ho i soldi per le spese, mi dà la tranquillità, pur partendo dall’offerta di 100.000 euro di poter rilanciare sino a 170.000 consentendomi comunque di fare un favoloso affare con 30.000 euro in meno rispetto al valore di mercato dell’immobile.

Grazie Mirko Frigerio, non potevi essere più chiaro. Sono felice di averti ospitato qui sul blog di Immosanremo e di aver parlato insieme Tribunale di Sanremo Aste immobiliari nel territorio in cui lavoro.

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E’ innegabile che il settore immobiliare in Italia abbia subito gli effetti della crisi.

Lamentarsi senza cercare di cambiare le cose serve a poco. Vediamo allora cosa si sta muovendo e come.

Mercato immobiliare i dati

Partiamo da un dato numerico: il 76,6% delle famiglie risiede in una casa di proprietà, dato fornito dal Dipartimento delle Finanze e Agenzia delle Entrate a proposito del mercato immobiliare in italia nel 2015 .

Potresti essere interessato a leggere ” Mercato immobiliare in ripresa nel 2015 “

Osservatorio mercato immobiliare

Crisi o non crisi noi italiani una casa ci teniamo ad averla e facciamo di tutto per raggiungere il nostro obiettivo, e vedendo la percentuale, si può affermare con ottimi risultati.

In termini più economici potremmo dire che quindi gli italiani sono più propensi ad investire nel mattone, piuttosto che in altri tipi di investimenti intangibili e percepiti come più rischiosi e secondo le previsione dell’ osservatorio del mercato immobiliare sarà un trend in crescita anche per il 2016 .

Mercato immobiliare 2015

Parlando però di numeri e non di percentuali non c’è da scoraggiarsi, perché del movimento c’è e fa comunque ben sperare; sono infatti 135.675 le convenzioni notarili per compravendite di proprietà di unità immobiliari avvenute nei primi 3 mesi del 2015, di cui 126.541 riguardanti trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori.

Compravendite immobiliari 2015

Non ci rallegra  però sapere che le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari per il primo trimestre 2015 registrano una flessione pari a -3.6% nonostante il prezzo degli immobili 2015 sia ulteriormente diminuito a causa della crisi  settore immobiliare.

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Affitti in aumento nel 2015

Certo è che se da un lato è leggermente rallentata la vendita delle abitazioni, dall’altro è aumentato il volume degli affitti

Non si può ignorare il boom degli affitti a breve termine, a voi stabilire se comportamento figlio della crisi o nuova tendenza di azione e comportamento d’acquisto…..

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